Impactos da Lei 14.973/2024 e Reabertura do RERCT – Geral
A preocupação atual sobre a atualização do valor dos bens imóveis (para pessoas físicas ou jurídicas) envolve principalmente os aspectos fiscais e financeiros, além do impacto dessa atualização na tributação futura.
Após diversas discussões e idas e vindas sobre a desoneração da folha de pagamento foi sancionada, em 16 de setembro, a Lei nº 14.973. Ela prevê uma reoneração gradual entre 2025 e 2027.
Contudo, o foco aqui está nas medidas compensatórias introduzidas pela nova lei, destacando-se a possibilidade de atualização do valor dos bens imóveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Além disso, a lei também traz o que podemos chamar de “reabertura” do Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT), que agora passa a ser denominado RERCT – Geral.
O novo RERCT segue as premissas do original e faz referência a diversos dispositivos da Lei 13.254, de 13 de janeiro de 2016, conforme estipulado no Capítulo III da Lei 14.973.
Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)
Iniciaremos abordando as novas regras para a atualização dos bens imóveis. Mas antes de entrar nas novidades, vale lembrar que já tivemos uma atualização ampla dos bens, onde pessoas físicas puderam ajustar suas declarações de bens e direitos ao valor de mercado sem qualquer tributação, considerando a data de 31 de dezembro de 1991, conforme a Declaração de Ajuste Anual de 1992.
Posteriormente, houve outra atualização, obrigatória e também isenta de tributação, conforme a Lei 9.532/97, com uma faixa de ajuste de 23%. Desde então, a partir de 1º de janeiro de 1996, não houve mais previsão de atualizações, especialmente no que se refere a bens imóveis.
Isso explica por que a conversão da Medida Provisória na Lei 11.196/2005 incluiu, em seu artigo 40, os fatores de redução FR1 e FR2, que diminuem a base de cálculo para o imposto sobre ganhos de capital a partir de 1996.
Novas regras da Lei 14.973/2024
Exploraremos agora as novas regras da Lei 14.973/2024 para a atualização de bens imóveis, com foco na Declaração de Ajuste Anual da Pessoa Física.
A Declaração de Ajuste Anual de 2025 será diferente com certeza! Além da nova ficha relativa à tributação dos investimentos no exterior (Lei 14.754/2023), incluirá também a atualização dos bens imóveis e os efeitos da reabertura do RERCT.
Em relação à atualização dos bens imóveis de pessoas físicas, conforme o artigo 6º da lei, é importante observar que:
– A atualização só pode ser feita para bens já declarados ao fisco, pois ela se baseia na diferença entre o valor de mercado e o custo registrado na declaração anterior. Não é possível incluir um bem omitido.
– A diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição pagará 4% de imposto, um ganho de capital antecipado, com tributação definitiva. O pagamento deverá ser feito em até 90 dias após a publicação da lei, ou seja, até 15 de dezembro de 2024.
– A Receita Federal emitirá uma instrução normativa com os detalhes operacionais para a opção de atualização, incluindo prazos, códigos de receita e outros detalhes.
– Os valores da atualização, descontado o imposto pago, deverão ser lançados como rendimento tributado exclusivamente na fonte, de acordo com as instruções do fisco, seja manualmente ou por meio do programa GCAP.
– A atualização dos bens será refletida na ficha de bens e direitos da Declaração de Ajuste Anual de 2025, referente ao ano-calendário de 2024.
ATENÇÃO!
O artigo 8º também estabelece que, caso o bem atualizado seja alienado ou baixado antes de 15 anos, haverá uma cobrança proporcional do ganho de capital não pago inicialmente. Alienações feitas dentro de três anos da atualização não terão qualquer redução no cálculo de ganho de capital.
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Ainda em tempo, aqui estão alguns dos principais pontos que geram atenção:
1. Impacto na Base de Cálculo para Ganho de Capital
Ao atualizar o valor dos imóveis, o contribuinte ajusta o valor de mercado dos bens em sua declaração e paga um imposto reduzido sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. No entanto, uma das preocupações é o impacto dessa atualização quando o imóvel for vendido:
- Se o contribuinte vender o imóvel antes de um período mínimo (15 anos, conforme a nova lei), ele terá que pagar uma cobrança adicional proporcional sobre o ganho de capital. Isso pode desincentivar vendas rápidas após a atualização.
- Se o contribuinte mantiver o imóvel por um longo tempo, a atualização poderá resultar em uma tributação mais elevada no futuro.
2. Tributação Antecipada
A nova regra obriga o contribuinte a pagar 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição (custo registrado na declaração). Isso é visto como uma “antecipação” do ganho de capital. Algumas preocupações associadas a esse ponto incluem:
- O contribuinte pode acabar pagando imposto sobre um bem que ele ainda não vendeu, o que pode impactar o de fluxo de caixa, especialmente para quem não planeja alienar o imóvel a curto ou médio prazo.
- Há incertezas sobre se o aumento de valor percebido no mercado será duradouro ou se o mercado imobiliário pode sofrer correções, fazendo com que o valor pago antecipadamente sobre ganhos futuros não compense.
3. Insegurança sobre as Regras e Processos
Embora a Lei 14.973/2024 forneça diretrizes gerais, muitos detalhes operacionais ainda dependem de instruções normativas da Receita Federal. Isso cria incertezas, como:
- O processo exato para declarar a atualização e pagar o imposto.
- A possibilidade de divergências entre o contribuinte e o fisco em relação ao valor de mercado dos imóveis.
4. Bens Omitidos Não Podem Ser Incluídos
A lei permite que os contribuintes atualizem apenas os bens já declarados ao fisco. Isso impede que eles regularizem imóveis omitidos em declarações anteriores, eliminando a oportunidade de declarar esses bens sem enfrentar sanções fiscais.
5. Impacto nas Empresas (Pessoas Jurídicas)
Para as empresas, a atualização de bens imóveis também levanta questões:
- Essas empresas podem enfrentar uma carga tributária significativa, já que o imposto de 4% incide sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição, afetando diretamente seu capital de giro ou liquidez.
- Empresas podem ter que repensar suas estratégias de alienação de imóveis ou reavaliação de ativos no balanço patrimonial, buscando um equilíbrio entre a carga tributária atual e os benefícios futuros.
6. Planejamento Patrimonial e Tributário
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas precisam considerar o impacto da atualização dos imóveis no seu planejamento tributário. Decidir se vale a pena atualizar o valor do imóvel e pagar os 4% agora requer análise cuidadosa:
- Alguns contribuintes podem optar por não atualizar seus imóveis, especialmente se não planejam vendê-los nos próximos anos.
- Empresas podem precisar ajustar seus balanços contábeis e avaliar como a tributação futura afetará seu desempenho financeiro.
7. Possível Reabertura de Regularização de Patrimônio (RERCT)
A reabertura do RERCT pode atrair pessoas físicas e jurídicas com bens e recursos no exterior. Muitos se preocupam com o impacto desse processo de regularização e se haverá um aumento da fiscalização para quem não aderir ao regime.
Considerações Finais
A atualização dos bens imóveis oferece vantagens, como a possibilidade de reduzir a tributação futura sobre o ganho de capital ao pagar uma alíquota menor agora. Porém, muitos contribuintes estão preocupados com os custos imediatos, a complexidade do processo e o impacto das novas regras em futuras transações imobiliárias e no planejamento patrimonial. Por isso, é fundamental que cada contribuinte avalie sua situação antes de optar pela atualização.
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